Tire suas dúvidas sobre o Contrato de Gaveta

O Contrato de Gaveta recebe esta denominação porque a ele falta um dos denominados “planos” dos negócios jurídicos, descritos como: existência, validade e eficácia.

Este tipo de contrato, por ser realizado de forma paralela a uma relação contratual anterior (financiamento bancário), possui a característica de não deter o plano da eficácia em sua totalidade.

Mas o que isso significa?

Sito significa que perante a relação contratual primeira – instituição bancária - ele não poderá ser imposto, porém, fora esta situação, o contrato assim dito, de gaveta, é plenamente aceitável.

Vamos tomar como exemplo os financiamentos imobiliários que são uma das situações mais associadas a Contrato de Gaveta no mercado imobiliário.

Antes de conceder um financiamento, o agente financeiro (banco) faz uma análise de crédito e, por julgar que o risco é viável, concede o financiamento, acreditando que receberá a dívida.

Para assegurar este recebimento, o banco grava a matrícula do imóvel com uma garantia: hipoteca, alienação fiduciária ou outra.

Assim, se a pessoa para quem o banco aprovou o crédito resolve vender o imóvel, fazendo com que um terceiro assuma as parcelas, tal negociação deve, em princípio, ser aprovada pelo banco para que transfira o contrato para o nome do comprador.

No entanto, como esta operação é burocrática, demorada, e por vezes sem garantia de que o banco aprovará o crédito ao interessado, a alternativa possível é a realização de um negócio paralelo, independentemente da ciência ou aprovação do banco, o que constitui a ineficácia deste negócio jurídico, e forma o que se chama de “contrato de gaveta”.

O Contrato de Gaveta não tem força jurídica por que é INEFICAZ e não pode ser cobrado na justiça?

Não. Este tipo de contrato é plenamente aceitável juridicamente, especialmente entre os contratantes. No entanto, seus efeitos não poderão ser opostos frente ao banco, estranho à relação jurídica ali tratada, e detentor de direitos firmados anteriormente e com preferência em relação àqueles.

Então, tanto a parte que está vendendo quanto a parte que está comprando estão totalmente sem segurança neste tipo de negócio?

Aí mora o grande “X” da questão. O contrato é ineficaz em relação ao BANCO, mas o compromisso firmado entre o COMPRADOR e o VENDEDOR tem plena força jurídica, sendo, portanto, passível de ação judicial em caso de inadimplência de qualquer destas duas partes.

Vamos supor que, no contrato, comprador e vendedor firmam o seguinte:

• Caso o comprador deixe de pagar as prestações (durante x meses) este será obrigado a devolver o imóvel, e ainda está sujeito a multa por quebra contratual.

• Por outro lado, caso o imóvel seja objeto de penhora, o vendedor deverá devolver todo o valor gasto pelo comprador em relação às benfeitorias, o valor das prestações pagas e, também, sobre a multa por quebra contratual.

Essas questões entre COMPRADOR/VENDEDOR podem, sim, ser cobradas judicialmente.

Mas observe-se bem: tudo isto depende do que está escrito no contrato.

Outra questão importante é a seguinte:

"Depois de muitos anos pagando um financiamento em nome de outra pessoa, finalmente eu quito o financiamento. Mas não tenho mais contato com a pessoa, ou mesmo esta já faleceu.

Como faço para escriturar o imóvel neste caso?"

Realmente como o financiamento está em nome de outra pessoa, esta é quem teria o direito de escriturar o imóvel em seu nome ou em nome de terceiro.

Para procurar resguardar os direitos do comprador, é importante tomar algumas medidas preventivas, como por exemplo, a realização de procuração publica irrevogável (in rem suam), registro no cartório de títulos e documentos do contrato firmado, reconhecimento das assinaturas por verdadeiro e, principalmente, a boa e cuidadosa elaboração do contrato assegurando direitos e obrigações a todas as partes.

Em caso de eventuais problemas, estas medidas poderão viabilizar a ação judicial adequada à solução do impasse.

Conclusão

Sabemos, pela prática no mercado imobiliário, que justamente por conta da aprovação do crédito pelo banco financiador, muitas vezes o Contrato de Gaveta é a única solução para que um negócio seja concretizado.

Não podemos garantir a ausência de riscos neste tipo de contratação, todavia, com o correto planejamento e estruturação, sua realização se torna viável e previsivelmente segura.

Assim, recomendamos o negócio, desde que respaldado pela assessoria do Corretor de Imóveis e também do Advogado, de modo a que as partes estejam asseguradas e o contrato preveja de forma eficiente e eficaz as diversas situações passíveis de ocorrência.

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Thiago Possiede Araujo

Advogado

Waldemar Guimarães Barbosa Filho Corretor de imóveis​ - www.imovelguimaraes.com.br

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