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Atenção ao ganho nas operações imobiliárias


O mercado imobiliário, como alternativa de investimento, já foi muito mais atrativo no passado, especialmente quando ocorreu o "boom imobiliário", a partir do reaquecimento da economia no país entre 2008 e 2014, quando, então, iniciou-se um grande desaquecimento desse mercado. Fatores econômicos relacionados a emprego, renda, confiança dos consumidores, juros e disponibilidade de capital para financiamentos refletem diretamente no mercado imobiliário, estando intrinsicamente ligado à saúde financeira do país como um todo. Mesmo com uma expectativa positiva a partir de 2018, passadas experiências com margens de lucro apertadas ou prejuízos, os investidores desse mercado tornaram-se mais cautelosos nas operações imobiliárias, observando cada detalhe envolvido para torná-las mais rentáveis. Nesse aspecto, importante questão que, muitas vezes, não é considerada no planejamento das operações imobiliárias, é a tributação do lucro imobiliário, ou seja, do resultado financeiro obtido na venda de um bem imóvel.

O ganho de capital, auferido por pessoas físicas, está sujeito ao imposto sobre a renda à alíquota variável entre 15% e 22,5%, o que diminui o resultado esperado pelo alienante, visto que, usualmente, ao se formar o preço de venda do bem, não se "provisiona" a despesa com o imposto, causando grande impacto ao vendedor no momento de sua apuração.

A legislação relacionada ao lucro imobiliário, por outro lado, prevê hipóteses de isenção do imposto sobre a renda em certas operações com imóveis, o que beneficia os contribuintes que alienam seu único imóvel pelo valor limite de R$ 440.000,00, ou aqueles que aplicam o valor integralmente obtido com a venda do imóvel (sem limite), na aquisição de outros imóveis residenciais (exceto terrenos), dentro do prazo de 180 dias. A legislação também define fatores de redução do lucro imobiliário em razão da data de aquisição do imóvel, o que, consequentemente, diminui o valor do imposto.

Se não for o caso de isenção do imposto, a redução legal da sua base de cálculo deve ser aplicada, visando excluir valores não tributáveis no ato de sua apuração. O custo de aquisição e o valor da alienação do bem imóvel são as variáveis utilizadas na apuração do ganho de capital e o custo de aquisição não deve ser visto, apenas, como aquele que foi destinado ao então alienante, uma vez que outros custos e despesas integraram o bem imóvel desde sua aquisição, e isso reflete diretamente no valor do imposto a recolher. A Receita Federal do Brasil, por meio de instrução normativa, elencou os dispêndios que podem ser adicionados ao valor do custo de aquisição de bens imóveis, desde que comprovados com documentos hábeis e discriminados na Declaração do Imposto de Renda (Ajuste Anual), tais como gastos com construção, ampliação e reforma, com demolição de prédio construído no terreno, despesas de corretagem imobiliária, gastos com obras públicas (meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, redes de esgoto e de eletricidade), o valor do ITBI pago na aquisição do bem, além dos juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.

É de extrema importância, portanto, a observância das regras relacionadas à tributação dos ganhos de capital antes da definição do preço de venda do imóvel, visto que a tributação em questão pode ser fator decisivo para a formação do valor do bem que será alienado e, consequentemente, adotadas as cautelas necessárias, o lucro será certo.

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*Richard Abecassis e Edison Carlos Fernandes são advogados do Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

#DireitoTributário #DireitoImobiliário

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