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A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio no caso de compra e venda por contrato de


Com o crescimento cada vez maior do número de condomínios, seja de casas ou apartamentos, novas situações jurídicas acabam surgindo, que nem sempre acompanhadas pela atividade legislativa, o que faz com as leis e normas se tornem obsoletas ou contrárias ao que a prática do dia a dia aperfeiçoou como sendo a melhor opção.

Uma dessas situações diz respeito à cobrança das taxas condominiais, cuja receita se mostra imprescindível para assegurar a manutenção e o melhoramento do patrimônio comum dos condôminos.

Por definição legal, a cobrança da taxa condominial pode se dar na pessoa do proprietário, dos promitentes compradores ou cessionários de direitos relativos aos imóveis. É o teor do art. 1.334, inciso I, parágrafo segundo, do Código Civil:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Promitente comprador e cessionário de direitos, em termos simplificados, são os detentores de contratos particulares de promessa de compra e venda/cessão de direitos, também conhecidos como “contratos de gaveta”.

Ou seja, são aqueles contratos que precisam ser posteriormente ratificados por escritura pública para só então alterarem, no cartório de imóveis, a matrícula do imóvel, transferindo e fazendo constar o nome do novo proprietário.

Em regra, especificamente pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa de compra e venda deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade, porém, na prática, essa diligência dificilmente é atendida pelos envolvidos, principalmente pelos altos custos das despesas cartorárias.

O problema que disso decorre para os condomínios são dois, principalmente: 1) a possibilidade de se equiparar a proprietário o promitente comprador que não tenha registrado no cartório de imóveis a promessa de compra e venda, e 2) a dificuldade que as administradoras e síndicos têm para identificar de quem cobrar as taxas condominiais.

A solução encontrada pela jurisprudência foi resumida de forma clara no julgamento do REsp 1.345.331/RS pelo Superior Tribunal de Justiça pela sistemática dos Recursos Repetitivos, o que lhe conferiu força vinculante aos demais juízes e tribunais.

Em resumo, o STJ entendeu que o condomínio pode cobrar tanto do promitente vendedor, que ainda consta como proprietário do imóvel na matrícula, quanto do promitente comprador, mesmo que não tenha registrado o contrato de gaveta, a depender do caso concreto.

Se o condomínio tiver inequívoco conhecimento da existência do contrato de compra e venda e, ao mesmo tempo, de que o promitente comprador tomou posse do imóvel, então somente deste (promitente comprador e possuidor) poderá cobrar as taxas e despesas, passadas ou futuras.

Por outro lado, se o condomínio não tiver como saber da existência do contrato particular de compra e venda, então poderá cobrar de quem consta como proprietário.

Importante ter em mente que, em qualquer caso, a penhora e leilão da unidade autônoma (apartamento ou casa) sempre será possível para quitar dívidas condominiais, mesmo que se trate do único imóvel do comprador ou vendedor e mesmo que não tenha sido feita a transferência da matrícula, desde que o advogado tome as devidas cautelas processuais.

Por este motivo, é sempre recomendado consultar a assessoria jurídico do condomínio antes de tomar medidas de cobrança frente aos moradores de modo a não realizar cobranças indevidas e dar causa, portanto, a pleitos de indenização morais e materiais.

Possiede Araujo Lobato Rodrigues Advocacia

#DireitoImobiliário #DireitoCondominial

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